Đi tìm tính pháp lý cho dự án condotel

.

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, hiện đang có nhiều ý kiến khác nhau về tính pháp lý của dự án condotel gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền sở hữu căn hộ theo Luật Dân sự, như: người mua có được Nhà nước cấp sổ đỏ hay không? Các cơ chế chính sách liên quan đến các nghĩa vụ thuế, tiền sử dụng đất… và với hình thức đầu tư thứ cấp thì việc nhượng căn hộ thực hiện như thế nào khi chưa có sổ đỏ?...

Ông Trần Ngọc Hùng- Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam:
Ông Trần Ngọc Hùng- Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: "Thông qua tham luận và ý kiến từ Hội thảo sẽ kiến nghị cơ quan hữu quan giải quyết tồn tại, vướng mắc tạo điều kiện cho dự án Condotel hoạt động hiệu quả"

Trong khi đó, theo TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng: condotel vốn thuộc loại đầu nhưng rồi biến tướng thành loại sau. Là dạng sản phẩm mới xuất hiện nên khung pháp lý của condotel còn sơ sài cả về quyền sở hữu và phương thức kinh doanh. Vì chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh nên theo TS Liêm thì trong bối cảnh này, hợp đồng mua bán giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu căn hộ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các hứa hẹn ưu đãi của chủ đầu tư với khách mua cũng cần được thể hiện đầy đủ trong hợp đồng.

“Trong quan hệ hợp đồng này, bên mua yếu thế hơn bên bán, vì vậy hợp đồng cần quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi mỗi bên, nhất là cách xử lý các rủi ro bất khả kháng và rủi ro thị trường cũng như xử lý các tranh chấp nhằm bảo vệ bên mua. Vì vậy, trước mắt, đề nghị Bộ Xây dựng đưa ra Hợp đồng mẫu cho các bên tham khảo”- TS Phạm Sỹ Liêm kiến nghị.

Dưới góc độ cá nhân, là chuyên gia và cũng là diễn giả, ông Vũ Văn Phấn, Phó Vụ trưởng Vụ quản lý nhà – Bất động sản nhấn mạnh, condotel là tên gọi Tiếng Anh, áp dụng vào pháp luật Việt Nam. Pháp Luật Việt Nam không có từ condotel. Căn cứ vào pháp luật Việt Nam và Luật du lịch năm 2005 và Luật Du lịch 2017 đã ghi: “cơ sở lưu trú du lịch bao gồm, căn hộ du lịch, khách sạn, biệt thự du lịch, nhà ở có phòng cho thuê… Như vậy ốp theo pháp luật Việt Nam đó là căn hộ du lịch và được quản lý sử dụng theo Luật du lịch phục vụ khách du lịch.

Hội thảo thu hút nhiều chuyên gia hàng đầu BĐS Việt Nam, các kiến trúc sư và Luật sư
Hội thảo thu hút nhiều chuyên gia hàng đầu BĐS Việt Nam, các kiến trúc sư và Luật sư

Theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Văn phòng Luật sư Anh Tú (TPHCM): Dự án codotel xuất hiện kèm theo khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một thuật ngữ mới, một sự “chữa cháy” cho hiện tượng kinh tế xã hội mới nảy sinh. Đây là một “sáng tạo” đáng kinh ngạc của một vài địa phương nhằm tạo ra khuôn khổ pháp lý cho một số loại hình Bất động sản mới hình thành ở Việt Nam.Tuy nhiên, khuôn khổ này lại không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, bởi chưa có bất cứ văn bản nào quy định về loại đất này và sự mâu thuẫn của chính khái niệm.

“Loại hình này đang đã bùng nổ và đang phát triển ngày càng mạnh mẽ ở nước ta, do vậy, chúng ta cần có những động thái cụ thể. Đối với các dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao, các cơ quan quản lý cần yêu cầu các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích dự án, khi đó mới có thể cấp sổ hồng”- Bà Thảo phân tích.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản HCM nhận định rằng trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Dự án condotel Ariyana Furama Resort
Dự án condotel Ariyana Furama Resort

Vì vậy, trong khi chờ đợi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp thực hiện cam kết lợi nhuận; Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; Bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Đồng thời, Hiệp hội BĐS TPHCM cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel.

Hà Minh
Nguồn: dautubds.baodautu.vn